SCPI ou investissement direct : comment choisir ?

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Entre acheter un bien en direct et investir dans une SCPI, le choix n’est pas si évident. Les deux options permettent de faire un pas dans l’immobilier et de générer des revenus. Mais attention, ces placements ne fonctionnent pas exactement de la même façon. Dans ce contexte, comment choisir entre investir dans des parts de SCPI ou faire un investissement direct ? Ce guide met les deux options face à face, simplement, pour que vous sachiez où vous mettez votre argent.

SCPI et investissement direct : deux placements dans l’immobilier différents

Comment fonctionne la SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure d’investissement collectif. En achetant des parts de SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d’un portefeuille immobilier diversifié, géré par une société spécialisée.

Voici comment ça fonctionne :

1. La société de gestion collecte des fonds auprès d’investisseurs (comme vous).
2. Elle utilise cet argent pour acheter et gérer un ensemble de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.).
3. Les loyers perçus sont ensuite redistribués sous forme de revenus appelés dividendes.
4. Vous n’avez rien à gérer : pas de locataires à trouver, pas de travaux, pas de taxes foncières à régler. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout.

Comment fonctionne l’investissement immobilier direct ?

L’investissement immobilier direct, c’est le fait d’acheter vous-même un bien immobilier (appartement, maison, immeuble…) pour le mettre en location. Vous devenez pleinement propriétaire du bien, avec tous les droits et les responsabilités qui en découlent.

Voici comment ça fonctionne :

1. Vous choisissez un bien à acheter : résidence principale, logement locatif, immeuble, local commercial, etc.
2. Vous financez cet achat (apport et crédit immobilier, par exemple).
3. Vous gérez le bien : recherche du locataire, encaissement des loyers, entretien, travaux, etc. (sauf si vous déléguez à une agence).
4. Vous percevez des revenus locatifs chaque mois (hors période de vacances locatives).

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SCPI vs investissement direct : le battle

L’accessibilité

Le seuil d’entrée de la SCPI est relativement bas. Vous pouvez y investir à partir de quelques centaines d’euros, souvent dès 200 € à 1 000 €, selon la SCPI choisie. Vous pouvez acheter autant ou aussi peu de parts que vous voulez, et même progressivement. En effet, il est possible de mettre en place des versements programmés, comme une épargne mensuelle.

À l’inverse, pour l’investissement direct, le ticket d’entrée est souvent plus élevé. Acheter un bien immobilier demande souvent un budget de départ important, même pour un petit studio ou un parking. Il faut souvent au moins 20 000 € à 50 000 € d’apport (que vous compléterez souvent avec un crédit immobilier), sans compter :

• les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien) ;
• les frais d’agence ;
• et parfois des travaux de rénovation.

La gestion du bien

Avec la SCPI, la gestion des biens est entièrement déléguée. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout à votre place :

• achat des immeubles ;
• sélection des locataires ;
• entretien ;
• appels de loyers ;
• contentieux ;
• revente d’actifs, etc.

Vous ne gérez rien, vous êtes un simple associé porteur de parts. Vous recevez chaque trimestre votre quote-part des loyers sous forme de dividendes.

En revanche, cela n’est pas le cas avec l’investissement en direct. Ici, c’est vous le propriétaire, donc vous gérez tout ou déléguez à une agence (mais dans ce cas, vous restez quand même le responsable légal du bien) :

• mise en location ;
• rédaction du bail ;
• état des lieux ;
• encaissement des loyers ;
• déclarations fiscales ;
• suivi des travaux.

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Le rendement locatif brut

Le rendement locatif brut d’une SCPI correspond au taux de distribution annuel, c’est-à-dire la part des loyers redistribuée aux porteurs de parts par rapport au prix de souscription. En 2024, ce taux de distribution annuel moyen était de 4,72 %.

En ce qui concerne le rendement locatif brut de l’immobilier direct, le calcul se fait de la façon suivante : rendement brut = (loyers annuels/prix d’achat du bien) × 100. Ici, les rendements varient selon la ville et le type de bien dont il s’agit, mais il peut aller de 4 % à 8 % en moyenne.

Les risques associés

Avec la SCPI, les risques restent présents :

• perte en capital ;
• baisse de rendement ;
• absence de loyer ;
• risque de gestion.

En revanche, ces risques sont mutualisés. Vous n’êtes pas exposé à un seul locataire ni à un seul bien. Les SCPI investissent souvent dans des biens diversifiés (bureaux, commerces, santé…) et dans plusieurs pays, ce qui atténue les risques.

Avec l’investissement direct, les risques sont tout aussi nombreux :

• vacances locatives ;
• impayés de loyer ;
• travaux imprévus ;
• sinistres ou litiges avec les locataires en place ;
• chute de la valeur du bien, etc.

Dans ce cas de figure, néanmoins, vous êtes seul face aux problèmes et la mutualisation n’existe pas.

La liquidité

La liquidité des SCPI est plus souple que l’immobilier en direct, mais pas non plus instantannée. En effet, quand vous souhaitez revendre vos parts, il existe deux cas de figure selon le type de SCPI :

• Avec la SCPI à capital variable, vous revendez vos parts à la société de gestion, qui les remet sur le marché. Cela peut prendre de quelques jours à quelques semaines, selon la demande.
• Avec la SCPI à capital fixe, vous devez trouver un acheteur sur un marché secondaire. C’est un peu plus long et incertain.

Dans tous les cas, il faut compter généralement entre 2 à 6 semaines (voire plus si la demande baisse).

Pour ce qui est de l’immobilier direct, la liquidité est plutôt faible, longue et coûteuse. En effet, si vous voulez revendre un bien immobilier, vous devez :

• mettre en vente le logement ;
• trouver un acquéreur solvable ;
• passer par le notaire.

Ici, il faut plutôt compter entre 3 et 6 mois en moyenne (si ce n’est plus dans le cas où le marché est tendu ou si votre bien est atypique).

Pour qui est faite la SCPI et pour qui est fait l’investissement direct ?

Pour qui est faite la SCPI, et pour qui est adapté l’investissement immobilier direct ? Notre réponse synthétique dans le tableau ci-dessous.

SCPI ou investissement direct : tout ce que vous devez savoir