Rendement net d’une SCPI : les notions pour comprendre

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Investir dans une SCPI, c’est placer votre argent dans de l’immobilier sans acquérir directement un bien. En contrepartie, vous percevez une part des loyers générés par le parc immobilier détenu par la société de gestion. Néanmoins, pour bien comprendre ce que rapporte réellement ce placement, il est essentiel de maîtriser la notion de rendement net d’une SCPI, et surtout, de savoir la différencier du rendement brut. Explications.

Revenir aux fondamentaux : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement qui vous permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien vous-même. Plutôt que d’acheter un appartement ou un local commercial, vous achetez des parts dans une société qui, elle, possède un ensemble d’immeubles. Ces biens peuvent être des bureaux, des commerces, des logements, etc.

En échange de votre investissement, vous devenez copropriétaire indirect d’un parc immobilier, avec tous les autres épargnants qui ont acheté des parts. Vous ne gérez rien. C’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de tout à votre place :

• trouver les locataires ;
• encaisser les loyers ;
• entretenir les immeubles, etc.

Investir dans une SCPI peut vous permettre de recevoir des revenus potentiellement réguliers, sous forme de dividendes trimestriels (semestriels ou mensuels dans certaines SCPI). Ces revenus proviennent des loyers versés par les entreprises ou les particuliers qui occupent les biens gérés par la SCPI.

Comprendre le rendement brut d’une SCPI

Le rendement brut d’une SCPI représente en réalité son taux de distribution. Il s’agit du revenu annuel que vous percevez, avant impôts, par rapport à l’argent que vous avez investi.

On pourrait le comparer à un taux d’intérêt si vous aviez mis votre argent sur un livret bancaire, sauf qu’ici, ce rendement vient des loyers perçus par la SCPI grâce aux biens immobiliers qu’elle détient.

La formule du rendement brut est la suivante : rendement brut = revenus annuels distribués ÷ prix de la part.

Prenons un exemple concret, mais volontairement simplifié :

• Vous achetez une part de SCPI à 200 €
• Vous recevez 10 € de revenus sur l’année
• Votre rendement brut est donc : 10 ÷ 200 = 5 %

En revanche, attention, ce chiffre est brut, c’est-à-dire avant impôts, prélèvements sociaux et avant prise en compte des éventuels frais.

Bon à savoir
Le rendement brut est exprimé en pourcentage annuel. C’est l’indicateur mis en avant par les SCPI quand elles affichent leur performance (souvent entre 4 % et 6 % ces dernières années). Il ne faut pas le confondre avec ce que vous toucherez réellement à la fin. C’est une base de calcul, pas le revenu net dans votre poche.

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Passer du rendement brut au rendement net de votre investissement en SCPI

Vous avez désormais une bonne compréhension du rendement brut d’une SCPI. Il correspond au rapport entre les revenus locatifs distribués et le prix d’achat des parts, avant toute déduction.

Cependant, ce taux ne reflète pas le rendement réellement perçu par l’investisseur. En effet, pour connaître ce que vous allez effectivement toucher, il est essentiel de prendre en compte l’ensemble des frais liés au placement, ainsi que la fiscalité applicable à votre situation personnelle.

Lorsque vous aurez déduit ces éléments du rendement brut, vous obtiendrez alors le rendement net de votre investissement en SCPI, c’est-à-dire le rendement réellement encaissé après déduction de tous les frais et impôts. C’est ce pourcentage qui vous permettra de mesurer l’efficacité réelle de votre placement. En effet, le rendement net est un indicateur particulièrement pertinent pour l’investisseur, puisqu’il tient compte :

• des frais d’entrée (souvent autour de 8 à 10 % du montant investi),
• des frais de gestion annuels (entre 8 % et 12 % des loyers encaissés),
• et surtout de la fiscalité applicable à votre situation (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux si vous détenez les parts en direct, ou imposition allégée si vous passez par une assurance-vie, par exemple).

En bref, c’est le rendement net qui vous permet de répondre à la seule question qui compte vraiment : « Combien va me rapporter cet investissement, concrètement, après tout ce que je dois payer ? ».

Si l’on reprend notre exemple précédent. Vous avez acheté une part de SCPI à 200 €. Au bout d’un an, vous avez reçu 10 € de revenus. Cela représente un rendement brut de 5 %, c’est-à-dire le revenu perçu avant toute déduction. Mais ce n’est pas ce que vous allez réellement conserver, car plusieurs éléments vont venir diminuer ce montant brut :

• Les frais de gestion SCPI. La société qui gère la SCPI prend des frais annuels de gestion sur les loyers perçus, en général autour de 10 %. Ces frais sont déjà intégrés dans les 10 € que vous touchez, donc vous n’avez rien à déduire ici. Cela signifie que la SCPI a collecté un peu plus que 10 € au total, mais qu’elle vous a déjà versé votre part après déduction de ses frais internes.
• La fiscalité SCPI. Si vous détenez votre SCPI en direct (c’est-à-dire hors assurance-vie, dans un compte-titres classique), ces 10 € de revenus sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc imposés au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d’imposition) et aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %. Concrètement, si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %, vos revenus de SCPI seront imposés à 30 % + 17,2 % = 47,2 % au total. Sur ces 10 € perçus, vous aurez donc 4,72 € d’impôts et de prélèvements sociaux.

Ainsi, sur une part achetée 200 €, vous avez reçu 5,28 € net après impôt.

Votre rendement net réel est donc de 5,28 € ÷ 200 € = 2,64 %

L’importance de toujours tenir compte du rendement net de la SCPI, au-delà de son rendement brut

Un rendement brut attractif ne garantit pas forcément un bon rendement net. Et pour cause :

• certaines SCPI prélèvent des frais importants à l’entrée et à la gestion, ce qui réduit la rentabilité réelle ;
• selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), la fiscalité peut fortement diminuer les revenus perçus.

Concrètement, deux investisseurs ayant placé la même somme sur une même SCPI peuvent percevoir un rendement net bien différent, en fonction de leur fiscalité personnelle et de la manière dont ils ont investi (en direct, via un contrat d’assurance-vie, à crédit, etc.).

C’est pourquoi il est toujours préférable de tenir compte du rendement net, plutôt que du rendement brut, pour évaluer la rentabilité réelle d’un placement en SCPI. Le rendement brut est un point de départ utile, car il permet de comparer différentes SCPI entre elles, de manière standardisée. C’est une donnée avant impôts et avant frais, souvent utilisée à des fins commerciales. Mais seul, il ne vous dit pas ce que vous allez réellement percevoir.

Quels sont les éléments qui peuvent faire varier le rendement net d’une SCPI ?

Le rendement net d’une SCPI n’est pas un chiffre unique, figé et universel. Il dépend :

• de la SCPI choisie ;
• de votre façon d’investir ;
• de votre niveau d’imposition ;
• de la durée pendant laquelle vous conservez vos parts.

Pour faire un bon choix, il ne faut donc pas se contenter de regarder le rendement brut annoncé, mais analyser l’ensemble de ces paramètres en fonction de votre profil.

Rendement net de SCPI : tout ce que vous devez savoir