Girardin Logement social G3F
Jusqu'à 60 000 € de réduction d'impôt sécurisée en finançant un programme de logements sociaux en Outre-mer
Profil investisseur
Contribuable français
Objectif
Réduire son impôt sur le revenu
Rentabilité
Jusqu’à 14%
Taux de rentabilité maximum accessible uniquement dans le cadre de l’Offre Groupée.
Durée d’engagement
Investissement “one shot” Remboursement dès 2027 5 ans de détention de parts
Pourquoi avons-nous choisi le Girardin logement social ?
Un avantage fiscal immédiat
Dès 2027
Un investissement socialement responsable
Vous contribuez au développement de l’offre de logements sociaux dans les COM
Un formalisme simplifié
Une opération en ligne, simple et rapide
Une opération sécurisée*
Un ensemble de garanties exclusives proposées par le monteur que nous avons sélectionné
* Eu égard aux montants assurés et spécifiés dans le cadre la Garantie de bonne Fin Financière et Fiscale, G3F.
Une rentabilité attractive
De 10% à 14% - sous conditions et réserve de disponibilité
Financer des programmes de logements sociaux en Outre-mer en contrepartie d'une réduction d’impôt sur le revenu : c’est le principe du Girardin Logement social, aussi appelé Girardin social.
Chez Fyn Patrimoine, nous distribuons une sélection d’opérations montées par le leader de l’investissement en Outre-mer. Notre rôle est de clarifier le mécanisme, ses contraintes, ses plafonds et ses risques, avant toute décision.
L’essentiel : comprendre le Girardin logement social
Le dispositif Girardin Logement social (article 199 undecies C du Code général des impôts) concerne des investissements réalisés en Outre-mer dans la construction ou l’acquisition de logements sociaux neufs, ouvrant droit à une réduction d’impôt sous conditions.
L’investissement est réalisé en année N
L’avantage, obtenu dès l’année N+1, est exclusivement fiscal
Il est conditionné au respect d’obligations pendant la durée de détention des parts de 5 ans minimum (notamment la mise en location / sous-location et le respect des contraintes légales).
Les objectifs du Girardin social : pourquoi ce dispositif existe
La loi Girardin social vise à répondre à un enjeu structurel : le besoin important de logements sociaux dans certains territoires ultramarins.
La situation du logement dans les territoires ultramarins reste en effet un défi majeur en 2026. Les besoins en logements sociaux et très sociaux y sont particulièrement élevés, avec une estimation d’environ 110 000 logements supplémentaires nécessaires pour répondre à la demande globale dans l’ensemble des Outre-mer, dont une grande part concerne le logement social ou très social.
Cette tension s’explique par une production de logements neufs nettement inférieure aux besoins structurels des populations concernées, malgré des efforts pour renforcer l’offre et répondre à la précarité qui touche une large part des ménages ultramarins.
Le dispositif Girardin social a été prolongé dans les Collectivités d’Outre-mer (COM) alors que dans les DOM, le crédit d’impôt est venu totalement le remplacer début 2018.
À la différence d’autres volets de la loi Girardin, l’opération est donc adossée à un acteur du logement social, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier de l’excellente qualité de ce locataire qui est souvent « semi-public » (office d’HLM, SEM). Le dispositif est ensuite structuré autour de contraintes précises :
loyers encadrés
sous-location à des foyers éligibles
délais réglementaires
rétrocession minimale de l’avantage fiscal
Pourquoi nous avons retenu cette solution
Une solution de défiscalisation n’est pertinente que si elle est adaptée à votre situation. Notre grille de lecture se concentre sur :
Votre capacité d’imputation : votre impôt, vos éventuels autres avantages fiscaux, et les plafonds applicables.
La lisibilité du cadre légal : délais, obligations de location et sous-location, conditions d’éligibilité.
Le niveau de contraintes opérationnelles : l’opération repose sur une exécution rigoureuse pendant plusieurs années.
Chaque situation patrimoniale étant unique, le point de départ reste : clarifier pour mieux décider.
Comment fonctionne une opération en loi Girardin Logement social ?
On retrouve généralement 3 étapes.
Mise en place et création de la société de portage
Une société dédiée porte l’investissement (une structure de type SAS ou SA, selon la taille de l’opération et le nombre d’investisseurs).
Société par Actions Simplifiée (SAS)
ou Société Anonyme (SA) pour celles nécessitant de recourir à plus de 150 investisseurs.
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Financement / construction du programme, location à un OLS, puis sous-location
La société de portage, dont sont actionnaires les investisseurs,finance un programme de logements sociaux neufs.
Les logements sont donnés en location à un Organisme de Logement Social (OLS) agréé.
L’OLS sous-loue ensuite les logements à des personnes physiques qui en font leur résidence principale, sous conditions de ressources, avec des loyers encadrés.
Les habitations doivent ainsi être mises en sous-location nue ou meublée par l’OLS au plus tard 6 mois après l’achèvement des travaux et pour une durée minimale de 5 ans à des foyers éligibles pour un loyer dont le montant est fixé par décret.
Un montant correspondant au moins à 70% de la réduction d'impôt dont bénéficie le contribuable doit être rétrocédé à l’OLS sous la forme d’une diminution des loyers et du prix de cession.
À savoir
Une partie du budget d’un programme Girardin Logement social doit être allouée à des équipements à énergie renouvelable.
Fin d’opération et cession au terme
À l’issue de la période d’engagement, le programme est cédé selon les modalités prévues. Pour l’investisseur, la contrepartie attendue est fiscale (pas de logique de revenus locatifs à percevoir).
Caractéristiques clés du Girardin social
Girardin social
Objet
Logements sociaux neufs en Outre-mer (selon zones et opérations)
Avantage
Réduction d’impôt sur le revenu, sous conditions
Durée d’engagement
Souvent 5 ans, selon le cadre applicable
Rétrocession
Avantage fiscal rétrocédé à l’OLS selon le minimum légal de 70%, soit une prise en compte de 30% dans les plafonds des niches fiscales
Profil
Contribuables ayant un impôt sur le revenu suffisant et une capacité d’imputation à valider
Réduction d’impôt
Entre 10 000 € et 60 000 €
Société de portage
SA ou SAS
Girardin Logement social : contraintes et conditions à connaître
Le Girardin social est un dispositif très encadré :
Respect de délais de construction (fondations puis achèvement)
Présence d’équipements répondant à des exigences spécifiques (notamment énergétiques) selon les programmes, mise en location dans des délais imposés après achèvement
Sous-location à des foyers éligibles
Plafonds de loyers
Rétrocession minimale d’une partie de l’avantage fiscal au bénéfice de l’OLS, selon les règles applicables.
Risques : ce qu’il faut comprendre avant d’investir
Un investissement en Girardin Logement social peut exposer notamment à :
Reprise de l’avantage fiscal en cas de non-respect des contraintes légales
Risques de délai (fondations, achèvement, mise en location / sous-location)
Risques liés à l’exploitation et à la conformité aux plafonds / règles applicables
Risque de liquidité (investissement non conçu pour une sortie anticipée)
Investir en confiance commence par des choix clairs et assumés : l’attrait de l’avantage fiscal ne remplace pas l’analyse des risques.
Pour plus de détail sur les risques, vous pouvez vous référer à la section Risques liés à un investissement en loi Girardin
Girardin Logement social : quel dispositif de garanties
Le Girardin Logement social repose sur un cadre fiscal spécifique et implique, comme tout investissement fiscal, certains risques. Il peut notamment exister un risque fiscal, en cas de non-respect des conditions prévues par la réglementation, ainsi qu’un risque opérationnel lié au bon déroulement du programme immobilier (construction, mise en location, respect des plafonds et des durées d’engagement).
La garantie G3F dont sont assorties les opérations proposées par Fyn patrimoine a été conçue pour encadrer ces risques dans les conditions prévues aux garanties applicables. Elle repose sur plusieurs mécanismes complémentaires visant à préserver la pérennité de l’avantage fiscal :
L’objectif de cette garantie est d’assurer un encadrement structuré, proportionné et contractuellement défini, afin d’apporter aux investisseurs un niveau de protection adapté aux enjeux du Girardin Logement social.
Assistance juridique dédiée
en cas d’échanges ou de procédure avec l’administration fiscale.
Assurance Responsabilité Civile Professionnelle
couvrant jusqu’à 25 M€ par période de garantie et par sinistre
Couverture financière G3F exclusive
dans la limite d’un plafond global de 10 M€
Plafonds : le point déterminant avant toute décision
Un avis pertinent sur l’opportunité d’un Girardin logement social commence toujours par une question simple : l’avantage fiscal peut-il être effectivement imputé ?
Il faut notamment tenir compte :
du plafond global des niches fiscales (10 000 €) ;
du plafond spécifique Outre-mer, avec ses règles de prise en compte (18 000 €).
Une réduction d’impôt non imputable peut être perdue selon les cas. Le calibrage est donc central.
FAQ
Tout savoir sur le Girardin Logement social
Le Girardin logement social finance des programmes de logements sociaux neufs (article 199 undecies C du CGI), tandis que le Girardin industriel finance des matériels productifs neufs (article 199 undecies B du CGI). Les contraintes opérationnelles et le cadre réglementaire diffèrent.
Oui. “Girardin social” est un usage courant pour désigner le Girardin Logement social.
En priorité :
- votre capacité d’imputation (impôt, plafonds, autres avantages fiscaux),
- le respect des contraintes légales (délais, location / sous-location, plafonds),
- la compréhension des risques et, le cas échéant, du périmètre exact des garanties (G3F).
En pratique, le dispositif suppose un engagement de détention et un respect des obligations sur plusieurs années. Une sortie anticipée peut entraîner des conséquences fiscales importantes.
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