Investir en SCPI
Une approche sélective pour diversifier vos placements en immobilier et percevoir des revenus potentiels durables
Profil investisseur
Investisseur cherchant des revenus complémentaires réguliers, sans contrainte de gestion
Objectif
Constitution de patrimoine immobilier et revenus potentiels récurrents
Rentabilité
4 % à 8,25 % selon la SCPI - sous conditions, sans garantie de performance
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
Principaux risques
Perte en capital, risque de liquidité, risque locatif, revenus non garantis
Horizon recommandé
10 ans minimum
La SCPI - Société Civile de Placement Immobilier - permet de diversifier ses placements dans l'immobilier sans en assumer la gestion directe. Vous investissez dans un parc d'actifs diversifiés, géré par des professionnels, et vous percevez une quote-part des loyers encaissés.
Chez Fyn Patrimoine, nous ne voulons pas référencer des dizaines de SCPI. Nous n’en avons retenu que trois, sélectionnées avec exigence et conviction, pour leur complémentarité et leur cohérence avec nos standards habituels de qualité, de transparence et de robustesse.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Le principe de la pierre-papier
Une SCPI collecte des capitaux auprès d'investisseurs particuliers et institutionnels, puis les déploie dans un portefeuille d'actifs immobiliers - bureaux, commerces, entrepôts, résidences gérées, établissements de santé, etc. Chaque investisseur détient des parts de la SCPI et perçoit, proportionnellement à sa mise, une quote-part des loyers encaissés.
Ce mécanisme permet de se constituer un portefeuille immobilier diversifié et d'accéder à des actifs professionnels sans acquérir les biens en direct, gérer les locataires ou assumer des travaux. La gestion est entièrement déléguée.
À savoir
Les SCPI sont des placements réglementés, soumis à l'agrément de l'AMF (Autorité des marchés financiers). Elles publient régulièrement leurs indicateurs : taux de distribution, taux d'occupation financier, valeur de reconstitution de la part.
Les différents types de SCPI
SCPI de rendement
Objectif
Revenus locatifs réguliers
Exemples d'actifs
Bureaux, commerces, logistique, santé
.avif)
SCPI fiscales
Objectif
Avantage fiscal ciblé
Exemples d'actifs
Immobilier résidentiel défiscalisant
SCPI de capitalisation
Objectif
Valorisation du patrimoine
Exemples d'actifs
Actifs en plus-value potentielle
Fyn Patrimoine a retenu exclusivement des SCPI de rendement, dont l'objectif est de générer des distributions régulières au profit des investisseurs.
Pourquoi investir en SCPI ?
Des revenus potentiels réguliers sans contrainte de gestion
L'attrait principal de la SCPI réside dans sa capacité à générer des revenus complémentaires - trimestriels, voire mensuels selon les SCPI - sans que l'investisseur n'ait à s'impliquer dans la gestion locative. Aucun locataire à trouver, aucune relance à effectuer, aucune décision d'arbitrage à prendre au quotidien.
C'est un placement particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent faire travailler leur capital dans la durée, tout en conservant de la lisibilité sur leurs revenus potentiels.
Diversification et mutualisation du risque
Contrairement à un investissement immobilier en direct, où le capital est concentré sur un seul bien et un seul locataire, la SCPI répartit les fonds collectés sur un parc de plusieurs dizaines d'actifs - différents types de biens (bureaux, commerces, santé, logistique…), différentes zones géographiques et une multitude de locataires.
Cette mutualisation réduit mécaniquement l'impact d'une vacance locative ou de la défaillance d'un locataire isolé sur la performance globale du portefeuille : un niveau de diversification qu'un investisseur ne pourrait reproduire seul, sauf à mobiliser un capital très important.
À retenir
La SCPI ne supprime pas le risque immobilier, mais le mutualise. Un taux d'occupation financier élevé et stable, une politique de provisionnement sérieuse et une diversification géographique sont autant d'indicateurs à analyser avant d'investir.
Comment investir en SCPI ?
Trois modalités d'investissement permettent d'adapter la SCPI à votre situation patrimoniale.
Au comptant
Achat direct de parts. Les revenus potentiels sont perçus dès la fin du délai de jouissance (généralement 3 à 6 mois). Modalité la plus simple, adaptée aux investisseurs disposant de liquidités.
À crédit
L'effet de levier permet d'amplifier la capacité d'investissement. Les revenus locatifs potentiels contribuent au remboursement de l'emprunt.
En démembrement
Achat de nue-propriété à prix réduit (décote de 20 à 35 % selon la durée). Pas de revenus pendant la période de démembrement, mais reconstitution automatique de la pleine propriété à l'échéance. Pertinent pour les profils fortement fiscalisés.
Quelle est la fiscalité des revenus de SCPI ?
Les revenus distribués par une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers (pour les actifs français), soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (au taux identique aux années précédentes de 17,2 %, alors que les prélèvements sociaux sur les revenus financiers sont de 18,6 % depuis le 1er janvier 2026).
Lorsque la SCPI détient des actifs à l'international, les revenus peuvent bénéficier de conventions fiscales bilatérales permettant une imposition allégée - c'est notamment l'une des caractéristiques attractives de certaines SCPI européennes.
De plus, la SCPI peut être logée dans une assurance vie ou un PER, permettant de bénéficier du cadre fiscal de l'enveloppe.
À savoir
La fiscalité des SCPI est un élément structurant de la stratégie d'investissement. Votre conseiller Fyn Patrimoine intègre systématiquement cet aspect dans l'analyse de votre situation avant toute recommandation.
Quels sont les risques à connaître ?
Investir en SCPI implique plusieurs risques qu'il est indispensable de comprendre avant d'engager des capitaux.
Risque de perte en capital - Le prix de la part peut baisser selon l'évolution des marchés immobiliers.
Risque de liquidité - La revente de parts n'est pas garantie. En cas de retournement du marché, les délais de cession peuvent s'allonger.
Risque locatif - Une vacance locative ou une défaillance de locataire impacte directement les revenus distribués.
Revenus non garantis - Le taux de distribution est un objectif pour la société de gestion, pas une promesse. Il peut varier d'une année à l'autre.
Les SCPI sélectionnées par Fyn Patrimoine
Plutôt que de référencer un catalogue exhaustif, Fyn Patrimoine a retenu trois SCPI pour leur complémentarité, leur sérieux et la clarté de leur positionnement. Cette sélection restreinte est challengée en continu.
Elevation Tertiom (Gérée par Elevation Capital Partners)
Univers
Immobilier tertiaire Outre-mer (bureaux, commerces, résidences gérées)
Frais d’entrée
0 % (d’autres frais peuvent s’appliquer)
Taux de distribution 2025
8,25 %*
Objectif de distribution
8 %**
Capitalisation
40,5 millions € au 31 déc. 2025
Distribution
Mensuelle
Echelle de risque (SRI)
Ticket d’entrée min.
3 000 €
Pourquoi Fyn Patrimoine l'a retenu
Elevation Tertiom occupe un positionnement de niche au potentiel structurel selon la société de gestion : l'immobilier tertiaire Outre-mer est rare, moins concurrencé, et bénéficie d'une demande locative soutenue par des acteurs publics et para-publics. La solidité d'Elevation Capital Partners comme société de gestion (plus d'1 milliard € d'encours) et son expertise en Outre-mer renforcent notre conviction.
Iroko Zen (Gérée par Iroko)
Univers
Immobilier d'entreprise européen diversifié
Frais d’entrée
0 % (d’autres frais peuvent s’appliquer)
Taux de distribution 2025
7,14 %*
Objectif de distribution
5,5 %**
Capitalisation
1,55 milliard € au 30 nov. 2025
Distribution
Mensuelle
Echelle de risque (SRI)
Ticket d’entrée min.
5 000 €
Pourquoi Fyn Patrimoine l'a retenu
La transparence de la société de gestion Iroko, son modèle économique à frais réduits et la cohérence de sa stratégie en font un outil de diversification immobilière efficient. Iroko Zen constitue une base solide pour un investisseur cherchant une exposition géographique large.
Iroko Atlas (Gérée par Iroko)
Univers
Santé, éducation, logistique urbaine - international
Frais d’entrée
0 % (d’autres frais peuvent s’appliquer)
Taux de distribution 2025
9,41 %*
Objectif de distribution
6,5 %**
Capitalisation
142 millions € au 30 nov. 2025
Distribution
Mensuelle
Echelle de risque (SRI)
Ticket d’entrée min.
5 000 €
Pourquoi Fyn Patrimoine l'a retenu
Iroko Atlas est un complément naturel à Iroko Zen au sein d'une allocation immobilière sur-mesure. Sa thématisation sur des secteurs à forte résilience (santé, éducation) apporte une cohérence défensive à un portefeuille SCPI, tout en maintenant une exposition internationale.
L'avis de Fyn Patrimoine
Iroko Zen et Iroko Atlas se complètent naturellement. L'une apporte de la diversification sectorielle large, l'autre une conviction thématique.
Combinées à Elevation Tertiom sur l'Outre-mer, ces trois SCPI couvrent des zones géographiques et des typologies d'actifs distinctes, pour une allocation immobilière structurée et cohérente.
* Le Taux de Distribution (TD) correspond au revenu annuel (brut de fiscalité) versé aux associés. Il est exprimé en pourcentage du prix de part au 1er janvier de l'année.
** Le Taux de Distribution (TD) cible non garanti correspond au revenu annuel moyen (brut de fiscalité) projeté sur l'horizon de placement recommandé de 10 ans, exprimé en pourcentage du prix de part au 1er janvier de chaque année. Cet objectif est susceptible d'évoluer à la hausse comme à la baisse.
Les objectifs de distribution présentés sont fondés sur des hypothèses de marché arrêtées par les sociétés de gestion et ne constituent en aucun cas une promesse de rendement ou de performance. Ils ne sont pas garantis et ne peuvent être représentatifs des performances futures, notamment en raison de l'impact du délai de jouissance.
Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité.
L'approche Fyn Patrimoine
Plus de 220 SCPI existent aujourd'hui sur le marché français ! Plutôt que d'en proposer un grand nombre - au risque de complexifier votre prise de décision - nous avons fait le choix inverse : mener un travail de sélection approfondi pour n'en retenir que 3.
Chaque SCPI que nous recommandons a été passée au crible de critères précis :
Qualité de la société de gestion
Transparence des indicateurs
Cohérence de la stratégie
Robustesse des actifs sous-jacents
Clarifier pour mieux décider : avant toute souscription, votre conseiller Fyn Patrimoine analyse votre situation patrimoniale globale - fiscalité, horizon, liquidités disponibles, objectifs - pour vérifier la pertinence d'un investissement en SCPI pour vous et, le cas échéant, quelle SCPI est la plus adaptée, dans quelle proportion, selon quelle modalité d'investissement.
Cette approche sur-mesure est rendue possible par notre indépendance et notre expertise depuis 20 ans dans l'accompagnement de clients patrimoniaux.
FAQ
Tout savoir sur la SCPI
Oui. L'investissement à crédit permet d'amplifier la capacité d'investissement grâce à l'effet de levier. Les revenus locatifs potentiels contribuent au remboursement de l'emprunt. Cette stratégie est analysée au regard de votre capacité de remboursement et de votre horizon de placement.
La SCPI est fiscalement transparente : ce n'est pas la société qui paie l'impôt, mais chaque associé, sur sa quote-part de revenus. Concrètement, les loyers perçus par la SCPI vous sont reversés et imposés à votre niveau, comme s'il s'agissait de revenus fonciers classiques pour les actifs français, et peuvent bénéficier de conventions fiscales bilatérales pour les actifs étrangers.
Les revenus sont donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu - selon votre tranche marginale d'imposition - auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux restés au taux de 17,2 % (malgré la hausse des prélèvements sociaux passés à 18,6 % sur les revenus financiers en 2026). Pour un contribuable à la tranche de 30 %, la pression fiscale globale sur les revenus fonciers atteint ainsi 47,2 %.
À retenir - Plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus la question du mode de détention de votre investissement en SCPI mérite d'être analysée avec soin. Votre conseiller étudiera l'intérêt de loger cet investissement au sein d'un contrat d'assurance-vie ou d'un PER, pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de ces enveloppes plutôt que du régime des revenus fonciers applicable en détention directe
Deux régimes d'imposition peuvent s'appliquer aux revenus fonciers issus de vos parts de SCPI.
Régime micro-foncier : Ce régime s'applique si les revenus fonciers bruts totaux sont inférieurs à 15 000 € par an. Il permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, mais ne permet pas la déduction des charges réelles (comme les intérêts d'emprunt, les frais de gestion ou les travaux).
Régime réel : Le régime réel s'applique automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. En dessous de ce seuil, vous pouvez également y opter volontairement si cela s'avère plus avantageux. Il offre la possibilité de déduire de vos revenus fonciers bruts les charges réelles engagées (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux, etc.).
Le régime réel est généralement plus avantageux pour les investisseurs ayant contracté un emprunt pour financer leurs parts : les intérêts sont déductibles, ce qui réduit mécaniquement la base imposable.
📌 À savoir - Le choix du régime s'effectue lors de la déclaration de revenus et engage pour au moins trois ans si vous optez pour le réel. Votre conseiller Fyn Patrimoine intègre cet arbitrage dans l'analyse de votre situation.
La plus-value réalisée lors de la cession de parts de SCPI est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Le taux d'imposition de droit commun est de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une pression fiscale totale de 36,2 % sur la plus-value nette.
Des abattements progressifs selon la durée de détention
La durée de détention d'un bien immobilier influence les abattements appliqués sur l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux.
Aucune réduction n'est appliquée (0%) pour une durée de détention inférieure à 6 ans.
Entre 6 et 21 ans de détention, l'abattement annuel est de 6% pour l'IR et de 1,65% pour les prélèvements sociaux.
La 22e année, l'abattement passe à 4% pour l'IR et 1,60% pour les prélèvements sociaux.
L'horizon long terme propre à l'investissement en SCPI (10 ans minimum recommandés) permet ainsi de réduire substantiellement la fiscalité à la sortie.
Au-delà de 22 ans, une exonération d'IR est accordée, accompagnée d'un abattement annuel de 9% sur les prélèvements sociaux.
Enfin, une exonération totale d'IR et deprélèvements sociaux est effective après 30 ans de détention.
Oui, dans la plupart des cas. Lorsqu'une SCPI investit dans des actifs situés hors de France - en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique, en Espagne, etc. - les revenus locatifs correspondants sont soumis aux conventions fiscales bilatérales entre la France et ces pays.
Ces conventions prévoient généralement que les revenus sont imposés dans le pays de situation de l'immeuble, à des taux souvent inférieurs à la fiscalité française sur les revenus fonciers. En pratique, ces revenus bénéficient en France d'un mécanisme d'élimination de la double imposition, soit par exonération, soit par crédit d'impôt.
Pour un investisseur à forte tranche marginale d'imposition, les SCPI à prédominance européenne constituent souvent un levier d'optimisation fiscale pertinent - à analyser au regard de la composition du portefeuille de chaque SCPI.
Plusieurs stratégies permettent d'adapter la fiscalité à votre situation.
Investir via l'assurance vie - Les revenus générés par les SCPI logées dans un contrat d'assurance vie ne sont pas imposés annuellement. La fiscalité ne s'applique qu'aux rachats, avec les abattements propres à l'enveloppe (4 600 € par an après 8 ans pour une personne seule). C'est un levier très efficace pour les investisseurs fortement imposés.
Investir via un PER - Les parts de SCPI peuvent être logées dans un Plan d'Épargne Retraite, à condition que le PER le permette — c'est notamment le cas de Mon PER, le PER bancaire sélectionné par Fyn Patrimoine. Les revenus générés par les SCPI au sein du PER ne sont pas imposés annuellement : la fiscalité est différée à la sortie, au moment du départ en retraite. En contrepartie, les versements effectués sur le PER sont déductibles du revenu imposable dans la limite des plafonds légaux - ce qui peut représenter une économie d'impôt significative à l'entrée, notamment pour les contribuables à tranche marginale élevée. À la sortie, les sommes perçues sont imposées au barème de l'impôt sur le revenu (pour la part capital issue de versements déductibles) et les plus-values au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. L'arbitrage entre assurance vie et PER dépend principalement de votre horizon de placement - le PER bloquant les fonds jusqu'à la retraite sauf cas de déblocage anticipé légaux - et de votre situation fiscale au moment des versements.
Investir en nue-propriété - En achetant uniquement la nue-propriété des parts, vous n'encaissez aucun revenu pendant la durée du démembrement - et n'avez donc rien à déclarer à ce titre. À l'échéance, vous retrouvez la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire sur la reconstitution.
Investir à crédit - Au régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Si le montant des intérêts dépasse les revenus perçus, un déficit foncier peut être constitué, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
📌 L'avis de Fyn Patrimoine - Il n'existe pas de stratégie fiscale universelle en matière de SCPI. La modalité d'investissement optimale dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon, de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation globale. C'est précisément l'objet du premier entretien avec votre conseiller dédié.
Oui, en partie. Les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Chaque année, la société de gestion communique aux associés le ratio à appliquer pour le calcul de la valeur imposable de leurs parts.
📌 À noter : les parts détenues via une assurance vie sont également soumises à l'IFI pour leur fraction immobilière. La détention en SCPI n'offre donc pas d'exonération d'IFI — un point à intégrer dans la structuration globale pour les patrimoines concernés.
Fyn Patrimoine recommande un horizon minimum de 10 ans pour absorber les cycles immobiliers et optimiser le rendement global de l'investissement.
La liquidité des SCPI n'est pas garantie. Elle dépend du type de SCPI (capital fixe ou variable) et des conditions de marché. Cet aspect est systématiquement abordé lors de l'entretien avec votre conseiller.
Avertissement
Investir comporte des risques. Rapprochez-vous de votre conseiller et lisez attentivement la documentation des produits avant toute décision. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les informations contenues dans cette page sont fournies à titre purement informatif et pédagogique. Elles ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé au sens de la réglementation en vigueur.
Construire votre allocation SCPI avec un conseiller dédié
Votre situation est unique. Le choix d'une SCPI - et la manière d'y investir - dépend de vos objectifs, de votre fiscalité, de votre horizon et de la cohérence de votre patrimoine global.
Prenez rendez-vous avec un conseiller Fyn Patrimoine pour analyser ensemble la pertinence d'un investissement en SCPI dans votre stratégie.
