IFI et SCPI : tout ce que vous devez savoir

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Les investisseurs en SCPI doivent le savoir : oui, les parts de SCPI sont soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Comme tout bien immobilier détenu en direct, elles entrent dans l’assiette taxable de cet impôt. Détenir des SCPI, c’est posséder une fraction d’un patrimoine immobilier collectif, et c’est cette part de valeur immobilière qui doit être déclarée chaque année. Mais comment est-elle évaluée ? Comment l’intégrer dans sa déclaration ? Et surtout, existe-t-il des leviers pour optimiser son imposition ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’IFI et les SCPI.

En bref : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement collectif en immobilier. Il s’agit d’un véhicule d’investissement permettant à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter directement un bien.

Concrètement, vous achetez des parts de SCPI, et en échange, vous percevez une quote-part des loyers potentiellement générés par les immeubles détenus par la SCPI. Investir en SCPI permet donc d’accéder au marché immobilier sans contrainte de gestion, tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques.

La SCPI collecte de l’argent auprès d’investisseurs. Elle utilise ces fonds pour acheter et gérer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logements, établissements de santé, etc.). Les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs sous forme de revenus réguliers (appelés “dividendes” en SCPI). La société de gestion s’occupe de tout : recherche des locataires, entretien des biens, perception des loyers… Vous êtes un investisseur passif !

Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros. Il concerne aussi bien les biens immobiliers détenus directement (résidences principales ou secondaires, biens locatifs) qu’indirectement, via certaines sociétés et véhicules d’investissement.

Autrement dit, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont soumises à l’IFI, car elles investissent majoritairement dans l’immobilier. Lorsque vous détenez des parts de SCPI, vous êtes en réalité propriétaire indirect d’un portefeuille de biens immobiliers générant des revenus locatifs. Comme l’IFI vise les biens immobiliers et les droits réels sur ces biens, les parts de SCPI sont intégrées dans votre base taxable.

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Comment savoir combien déclarer à l’IFI pour des parts de SCPI ?

Chaque année, la société de gestion de votre SCPI vous fournit un document appelé Imprimé Fiscal Unique (IFU). Ce document contient la valeur taxable de vos parts à déclarer à l’IFI. La méthode de calcul de cette valeur dépend du type de SCPI que vous détenez :

• Pour les SCPI à capital variable, la valeur taxable est égale à la valeur de retrait des parts multipliée par le pourcentage d’actifs immobiliers détenus. Si la valeur de retrait de votre part est de 250 € et que 95 % des actifs de la SCPI sont immobiliers, la valeur taxable de chaque part sera 250 × 95 % = 237,50 €.
• Pour les SCPI à capital fixe avec marché secondaire actif, la valeur taxable est égale au dernier prix d’exécution des parts connu au 1er janvier. Si au 1er janvier, le dernier prix d’achat connu d’une part était de 260 €, c’est cette valeur qu’il faudra déclarer.
• Pour les SCPI à capital fixe sans marché secondaire actif, la valeur taxable est égale à la valeur de réalisation multipliée par le ratio immobilier. Ici, la valeur est estimée en fonction des actifs immobiliers détenus par la SCPI.

Une fois la valeur taxable par part connue, il suffit de la multiplier par le nombre de parts que vous possédez. Prenons un exemple concret. Vous détenez 500 parts d’une SCPI à capital variable. La valeur taxable communiquée par la société de gestion est de 237,50 € par part. Vous devez donc déclarer 500 × 237,50 = 118 750 € à l’IFI.

Cette somme viendra s’ajouter aux autres biens immobiliers que vous possédez pour déterminer votre patrimoine net taxable à l’IFI.

Le barème IFI pour les SCPI

Une fois que vous avez déclaré la valeur totale de vos parts de SCPI (ainsi que vos autres biens immobiliers imposables), l’administration fiscale applique le barème de l’IFI pour calculer l’impôt que vous devez payer.

L’IFI suit le barème progressif suivant, applicable sur la fraction du patrimoine taxable :

Concrètement, si votre patrimoine net taxable est de 2 millions d’euros, parts de SCPI incluses, l’IFI sera calculé de la façon suivante :

• 0 % sur les 800 000 premiers euros.
• 0,5 % sur 500 000 € (entre 800 000 et 1,3 million €).
• 0,7 % sur 700 000 € (entre 1,3 et 2,57 millions €).

Vous aurez donc 7 400 € d’IFI à payer.

Comment déclarer ses parts de SCPI à l’IFI ?

Pour déclarer vos parts de SCPI à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), vous devez remplir un formulaire spécifique en plus de votre déclaration d'impôt sur le revenu. Il s’agit du formulaire 2042-IFI, qui vous permet de déclarer votre patrimoine immobilier taxable à l’IFI. Dans la case :

• 9AA, insérez la valeur totale des biens immobiliers que vous possédez (SCPI et autres biens).
• 9AB, déclarez la part de votre patrimoine immobilier détenue en nue-propriété (si c'est le cas).
• 9AC, indiquez les dettes immobilières déductibles (emprunt pour financer des SCPI, par exemple).

Puis remplissez le formulaire annexe 2042-IFI-COV qui détaille la composition de votre patrimoine taxable, y compris vos SCPI. Indiquez la valeur taxable de vos SCPI (valeur fournie par l’IFU multipliée par votre nombre de parts). Ajoutez vos autres biens immobiliers imposables (appartements, maisons, terrains…).

SCPI soumises à l’IFI : tout ce que vous devez savoir