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Comprendre la SCPI à capital variable
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Une SCPI à capital variable est une société qui collecte l’épargne de particuliers pour investir dans l’immobilier, puis leur reverse une part des potentiels loyers. Ce type de placement permet d’acheter ou de revendre ses parts à tout moment, sans attendre une fenêtre de temps spécifique. C’est un fonctionnement simple, pensé pour les épargnants qui veulent investir dans la pierre sans acheter un bien ni gérer quoi que ce soit. Explications.
Rappel : la SCPI, c’est quoi ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société qui achète et gère un ensemble de biens immobiliers (souvent des bureaux, des commerces, parfois des logements ou des établissements de santé), puis reverse les loyers collectés aux investisseurs.
Vous, en tant qu’épargnant, achetez des parts de cette société. En échange, vous pouvez toucher des revenus réguliers, appelés « revenus fonciers », au prorata du nombre de parts que vous détenez.
La SCPI à capital variable : qu’est-ce que c’est ?
La SCPI à capital variable est une SCPI dans laquelle le nombre de parts peut évoluer librement. Cela signifie que :
- Vous pouvez acheter des parts à tout moment, tant que la société de gestion les propose.
- Vous pouvez aussi revendre vos parts, en demandant votre retrait à la société de gestion.
Le tableau ci-dessous vous explique un peu plus en détail son fonctionnement.
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Quelles différences avec la SCPI à capital fixe ?
Comme expliqué précédemment, la SCPI à capital variable est une sorte de SCPI ouverte en permanence. Vous pouvez acheter ou revendre des parts à tout moment, selon les conditions fixées par la société de gestion et le niveau de l’offre et de demande de parts. Ici, le capital de la SCPI évolue en fonction des entrées et sorties des investisseurs.
À l’inverse, la SCPI à capital fixe est fermée la plupart du temps. Vous ne pouvez acheter des parts que pendant une augmentation de capital (périodes précises). Pour vendre vos parts, vous devez trouver un acheteur sur un marché secondaire. Le capital est « figé » en dehors de ces périodes. Le produit est donc moins flexible.
Les avantages de la SCPI à capital variable
Investir dans une SCPI à capital variable offre certains avantages :
- Vous pouvez investir quand vous le souhaitez. Pas besoin d’attendre une « fenêtre d’investissement » comme avec une SCPI à capital fixe. Si vous décidez en juin d’acheter pour 5 000 € de parts, vous pouvez le faire sans contrainte.
- Vous pouvez demander la vente de vos parts à tout moment. Il vous suffit de faire une demande de retrait à la société de gestion, qui doit être compensée par des souscriptions équivalentes. Dans le cas contraire, la demande de retrait peut être placée en attente.
- Le prix de souscription de la part est fixé par la société de gestion, en lien avec la valeur réelle du patrimoine immobilier. Vous ne dépendez pas des fluctuations du marché secondaire, comme avec les SCPI à capital fixe.
- Le capital variable permet à la société de grandir ou réduire sa taille progressivement.
Les limites de la SCPI à capital variable
En contrepartie de ces atouts, la SCPI à capital variable n’est pas sans contrainte. En l’occurrence, quand vous achetez des parts, selon les SCPI, vous pouvez payer des frais d’entrée (ou de souscription) souvent autour de 8 à 10 % du montant investi.
Même si la SCPI paraît stable, elle reste liée au marché immobilier. Si les immeubles perdent de la valeur, la valeur de vos parts peut baisser.
Autre point d’attention, contrairement à un placement 100 % liquide comme un livret d’épargne réglementé, vous ne pouvez pas récupérer votre argent du jour au lendemain. Même si la SCPI à capital variable est plus souple qu’une SCPI à capital fixe, il faut attendre qu’un nouvel acheteur se présente, ou que la société ait assez de trésorerie pour vous rembourser.
Enfin, comme pour toute SCPI, les loyers perçus sont des revenus fonciers. Ils sont donc imposés à l’impôt sur le revenu avec en plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pour qui est faite la SCPI à capital variable ?
La SCPI à capital variable n’est pas faite pour tout le monde, mais elle peut être une excellente solution si vous correspondez à certains critères. En l’occurrence, la SCPI à capital variable est faite pour vous si :
- Vous cherchez à obtenir des revenus potentiellement réguliers sans gérer un bien (attention, toutefois, les loyers ne sont pas garantis à 100 %).
- Vous investissez sur le long terme (minimum 8 ans).
- Vous êtes prêt à prendre un peu de risque et acceptez que la valeur de vos parts puisse varier.
- Vous avez une capacité d’épargne de quelques milliers d’euros. La plupart des SCPI à capital variable demandent un investissement minimum autour de 1 000 € à 5 000 €.
- Vous voulez pouvoir investir quand vous le souhaitez.
- Vous voulez revendre vos parts avec plus de souplesse que dans une SCPI à capital fixe.
- Vous cherchez un placement immobilier accessible, sans contrainte de gestion.
- Vous êtes débutant ou vous testez les SCPI. Si c’est votre premier investissement en SCPI, le capital variable vous évite les démarches du marché secondaire.
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FAQ
Peut-on investir en SCPI à capital variable avec une assurance-vie ?
Oui, c’est même une solution très utilisée. Certaines SCPI à capital variable sont disponibles dans des contrats d’assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité plus douce sur les loyers perçus, surtout si vous êtes fortement imposé. Attention, toutefois, vous n’êtes pas pleinement propriétaire des parts (elles sont logées dans l’assurance-vie), et vous n’avez pas accès à toutes les SCPI du marché, uniquement celles référencées par l’assureur.
Que se passe-t-il si trop d’investisseurs veulent revendre en même temps ?
C’est rare, mais c’est un vrai risque. Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion peut geler temporairement les retraits si elle n’a pas assez de trésorerie ou de nouvelles souscriptions pour compenser tous les retraits. Cela ne veut pas nécessairement dire que vous perdrez votre argent, mais que vous devrez attendre que la situation se stabilise. C’est pourquoi il est important d’investir avec un horizon de long terme, et de ne pas y mettre toute votre épargne disponible.
Est-ce qu’on peut perdre de l’argent avec une SCPI à capital variable ?
Oui, même si ce n’est pas fréquent. Votre capital peut baisser dans trois cas :
- si la valeur des immeubles diminue fortement (baisse du marché immobilier) ;
- si les loyers diminuent ou s’interrompent (vacances locatives, impayés) ;
- si vous revendez vos parts trop tôt, avant d’avoir amorti les frais d’entrée.
Mais en choisissant une SCPI bien gérée, avec un patrimoine diversifié, peu de dettes et une bonne sélection de locataires, le risque reste modéré et contrôlé pour un investisseur de long terme.
Retrouvez notre article sur les baisses SCPI
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