Éviter le paiement de la taxe foncière grâce à l’investissement en nue-propriété

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La taxe foncière a connu une augmentation forfaitaire de 1,7% en 2025. Cette hausse est due à la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives qui servent de base au calcul de l’impôt. Pour certains contribuables, le montant de la facture risque donc d’être plus élevé. Cela étant, les nus-propriétaires n’ont pas à être inquiétés par cette hausse des coûts. En effet, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, c’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière sur le bien démembré. Découvrez comment éviter le paiement de la taxe foncière grâce à l’investissement en nue-propriété à travers l’article suivant.

La taxe foncière : un impôt local qui concerne de nombreux propriétaires

La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt local qui concerne de nombreux propriétaires de biens immobiliers ainsi que les usufruitiers. Tout propriétaire d’un logement au 1er janvier de l’année en cours devra payer la taxe foncière. Cette dernière est due même si le logement est loué.

Parmi les biens immobiliers concernés par la taxe foncière, l’on retrouve, entre autres :

• les maisons ainsi que les appartements ;
• les parkings ;
• les bâtiments commerciaux ;
• les terrains à usage commercial ;
• les bateaux aménagés pour l’habitation.

Le mode de calcul de l’impôt dépend de deux critères.

1. La valeur locative cadastrale de la propriété.
2. Le taux d’imposition applicable au sein de la collectivité territoriale dans laquelle se trouve le bien.

En somme, le montant de la taxe foncière peut aller de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros selon les caractéristiques du bien et la commune dans laquelle il est situé.

Augmentation de la taxe foncière : à quoi s’attendre en 2026 ?

L’impôt relatif à la taxe foncière risque d’augmenter encore en 2026. En effet, la première étape du calcul de la taxe foncière consiste à déterminer la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Cette valeur représente le loyer annuel théorique que la propriété pourrait générer si elle était louée. Initialement calculée selon les conditions du marché locatif de 1970, elle est ajustée annuellement en fonction de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee.

Or, l’Insee a signalé une augmentation de 0,8 % de l’indice des prix à la consommation harmonisé paiement taxe foncière

sur un an en décembre 2025. Cette augmentation est utilisée pour revaloriser la valeur locative cadastrale, et donc la base d’imposition pour la taxe foncière. En 2022, par exemple, cette revalorisation était de 7,1 %, reflétant l’inflation de cette année-là.

C’est pourquoi en 2026, entre l’ajustement de la base d’imposition influencée par l’inflation mesurée, la taxe foncière devrait probablement coûter plus cher aux propriétaires de bien immobilier.

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Échapper à la taxe foncière grâce à l’investissement en nue-propriété

La bonne nouvelle, c’est que les investisseurs en nue-propriété ne sont pas du tout concernés par l’augmentation de la taxe foncière prévue en 2026. En ce sens, l’investissement en nue-propriété peut être une stratégie pour échapper au paiement de la taxe foncière.

Pour rappel, l’investissement en nue-propriété implique l’achat de la seule nue-propriété d’un bien immobilier, tandis qu’une autre partie (souvent un promoteur ou un bailleur social) acquiert l’usufruit pour une période déterminée, généralement de 15 à 20 ans.

Globalement, le nu-propriétaire dispose du bien, mais il n’en a pas la jouissance. Cette dernière, incluant le droit de vivre dans le logement ou de le louer, fait partie des droits de l’usufruitier. C’est pourquoi c’est l’usufruitier qui est responsable du paiement de la taxe foncière, et pas le nu-propriétaire. C’est également ce tiers qui est concerné par les éventuelles augmentations annoncées.

C’est uniquement à l’expiration de la période d’usufruit que le nu-propriétaire devient responsable du paiement de la taxe foncière. Pour rappel, au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien de manière automatique et sans frais. Il peut alors y vivre, le louer ou le vendre.

Quels sont les avantages de ne pas avoir à payer de taxe foncière en tant que nu-propriétaire ?

L’exonération du paiement de la taxe foncière représente une économie significative pour le nu-propriétaire. La taxe foncière peut être un fardeau financier notable, en particulier dans les zones où les valeurs immobilières et les taux d’imposition sont élevés. En 2021, par exemple, la collecte de l’impôt sur tout le territoire s’est élevée à 27,3 milliards d’euros. En 2023, les taux de taxe foncière affichaient une augmentation de :

• 4,53 % à Bordeaux ;
• 9 % à Lyon ;
• 10 % à Limoges.

Finalement, l’absence de cette charge fiscale augmente la rentabilité de l’investissement. De la même manière, cela écarte toutes les procédures administratives à réaliser pour les déclarations fiscales puis le paiement de la taxe.

Les autres taxes qui incombent à l’usufruitier

Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, globalement, toutes les taxes relatives au bien démembré concernent l’usufruitier. En plus de la taxe foncière, c’est à lui de régler :

• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• la taxe d’habitation ;
• l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’il en est assujetti.

Notez, par ailleurs, que c’est également à l’usufruitier de se charger des paiements relatifs à l’entretien courant du bien. Lorsque la convention d’usufruit est signée dans le cadre d'un investissement en nue-propriété, c’est même à lui de payer et de superviser les grosses réparations à effectuer sur le bien immobilier. Là encore, toutes ces dépenses qui ne sont pas à la charge du nu-propriétaire tendent à augmenter à la fois le retour sur investissement du projet ainsi que la valeur du bien.

Nue-propriété et taxe foncière : tout ce que vous devez savoir