Comment revendre un bien en nue-propriété ?

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Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique où la propriété d’un bien est scindée en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire possède le bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus, ces droits revenant à l’usufruitier. Contrairement à certaines idées reçues, le nu-propriétaire a la possibilité de revendre sa nue-propriété à tout moment. Le marché secondaire est d’ailleurs très dynamique, avec une demande souvent supérieure à l’offre. Découvrez, à travers notre article, comment revendre un bien en nue-propriété.

Bien comprendre le principe de la nue-propriété

La nue-propriété implique un démembrement de propriété. Ce démembrement divise la pleine propriété en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit.

La nue-propriété est le droit de posséder un bien sans en avoir l’usage ou la jouissance. Autrement dit, le nu-propriétaire possède le bien, mais ne peut pas l’utiliser ni en percevoir les revenus (par exemple, les loyers). Cependant, il a le droit de vendre, de donner ou de transmettre le bien par héritage. On dit qu’il dispose de l’abusus.

L’usufruitier, de son côté, a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, mais ne peut pas en disposer de manière permanente (comme le vendre). L’usufruit peut être temporaire (pour une durée déterminée) ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier). On dit qu’il dispose de l’usus et du fructus.

Bon à savoir : Le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété de son bien à tout moment, sans demander l’accord de l’usufruitier. La vente n’affecte pas l’usufruit : celui-ci conserve l’usage du bien et les revenus locatifs jusqu’à la fin de l’usufruit. En revanche, la pleine propriété ne peut être vendue qu’avec l’accord conjoint du nu-propriétaire et de l’usufruitier, chacun cédant son propre droit.

Peut-on revendre un bien en nue-propriété ?

Oui, il est possible de vendre la nue-propriété d’un bien

Le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété de son bien sans le consentement de l’usufruitier, puisque ce dernier conserve son droit d’usage et de jouissance du bien. La vente de la nue-propriété suit un processus similaire à la vente de toute propriété immobilière.

Un acte notarié est généralement requis pour formaliser la vente. Une fois la vente conclue, le nu-propriétaire reçoit le produit de la vente de la nue-propriété. Il perd son droit de devenir plein propriétaire à la fin de l’usufruit.

Pour l’usufruitier, cette vente est transparente. Il conserve son droit d’usage et de jouissance du bien jusqu’à la fin de l’usufruit. Le nouvel acquéreur de la nue-propriété remplacera l’ancien nu-propriétaire dans les droits et obligations liés à la nue-propriété.

Notez, en revanche, que le nu-propriétaire peut effectivement vendre la nue-propriété de son bien, mais il ne peut pas vendre la pleine propriété seul. La vente de la pleine propriété nécessite l’accord conjoint du nu-propriétaire et de l’usufruitier, chacun vendant son droit respectif.

Le processus de vente de la nue-propriété

Calculer la valeur de la nue-propriété

La vente d’un bien en nue-propriété suit un processus spécifique. Il faut d’abord commencer par estimer la valeur de la nue-propriété du bien. Pour ce faire, plusieurs éléments entrent en compte :

• La valeur vénale du bien en pleine propriété, soit la valeur totale du bien immobilier s’il était vendu sans démembrement. Cette valeur peut être obtenue par une évaluation immobilière ou en se basant sur des transactions comparables dans la même zone géographique.
• L’âge de l’usufruitier. La durée de l’usufruit est liée à l’espérance de vie de l’usufruitier s’il s’agit d’un usufruit viager. Plus l’usufruitier est âgé, plus la durée restante de l’usufruit est courte, ce qui augmente la valeur de la nue-propriété. Notez que si l’usufruitier est une organisation (un bailleur social, par exemple), la valeur de l’usufruit dépend de la durée restante. Elle est alors estimée à 23% de la valeur en pleine propriété pour chaque période de 10 ans.
• Les barèmes fiscaux en vigueur. L’administration fiscale publie des barèmes qui permettent d’estimer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, un usufruitier de 70 ans pourrait avoir un usufruit valorisé à 30 % de la valeur totale du bien, ce qui implique que la nue-propriété vaut 70 %. Notez que dans le cadre d’un démembrement temporaire, la valeur de l'usufruit temporaire est estimée à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans.

Bon à savoir : La valeur de la nue-propriété repose principalement sur l’âge de l’usufruitier : plus il est âgé, plus la nue-propriété représente une part importante du bien. En démembrement temporaire, cette valeur ne dépend pas de l’âge mais de la durée restante : l’usufruit est alors estimé à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans.

Préparer la vente du bien en nue-propriété

Cette étape passée, il est possible de mettre le bien en nue-propriété en vente. La transaction se réalise souvent sur le marché secondaire de la nue-propriété. Le marché secondaire est structuré, mais aussi très transparent. Les investisseurs sur ce marché comprennent bien le concept de nue-propriété et recherchent activement ce type d’investissement.

Par ailleurs, les biens sur le marché secondaire ont souvent une durée de démembrement restante plus courte, ce qui peut être plus attractif pour les acheteurs.

Inter Invest peut vous accompagner dans la vente de votre bien en nue-propriété. Grâce à notre expertise sur le marché de la nue-propriété, nous pouvons vous offrir un soutien personnalisé pour :

• évaluer la valeur de votre bien ;
• trouver des acheteurs ;
• optimiser les conditions de la vente.

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Les avantages de vendre ou d’acheter un bien en nue-propriété

Les avantages pour le nu-propriétaire

Un nu-propriétaire qui met en vente la nue-propriété de son bien peut obtenir des fonds en vendant la nue-propriété tout en permettant à l’usufruitier de conserver l’usage du bien. Ces fonds peuvent alors lui permettre de réaliser d’autres projets ou d’autres investissements.

Les avantages pour l’acheteur

L’acheteur, de son côté, acquiert un bien à un prix réduit par rapport à la pleine propriété. Il peut également diversifier ses investissements immobiliers, souvent avec une perspective de plus-value à long terme. Enfin, il bénéficie d’une durée de démembrement déjà réduite et pourra devenir propriétaire de son bien dans un meilleur délai.

Il profite ensuite de tous les avantages liés au démembrement de propriété :

• Absence de charges courantes. L’usufruitier prend en charge l’entretien et les réparations courantes du bien. Dans le cadre d’une convention d’usufruit avec Inter Invest, il prend même en charge les grosses réparations.
• Absence d’imposition. Les impôts locaux, les revenus fonciers tout comme l’impôt sur la fortune immobilière le cas échéant, sont à régler par l’usufruitier.
• Absence de gestion locative. C’est l’usufruitier qui gère cet aspect s’il met le bien en location - comme la souscription d’une assurance GLI par exemple, qui permet de toucher les loyers en cas d’impayés (source : GoodAssur).
• Prix d’achat décoté. Le prix d’un bien en nue-propriété est moins élevé que le prix d’un bien en peine propriété. La décote tend à compenser le fait que le nu-propriétaire ne profite pas de revenus issus du bien durant toute la période de démembrement.

Revendre un bien en nue-propriété : tout ce que vous devez savoir