Investir dans la pierre : les solutions directes et indirectes

Investir dans l’immobilier reste, pour de nombreux Français, une valeur refuge. Au-delà de l’achat classique d’un appartement ou d’une maison, le marché s’est considérablement diversifié. Il est désormais possible de se constituer un patrimoine immobilier sans forcément devenir propriétaire d’un bien en nom propre ou gérer un logement au quotidien. Entre investissement locatif, SCPI, crowdfunding immobilier ou assurance-vie immobilière, les options sont nombreuses. Tour d’horizon des principales solutions pour investir dans la pierre, que l’on souhaite s’impliquer directement ou confier la gestion à des professionnels.

Investir dans la pierre de manière directe

Acheter une résidence locative (pour de la location nue ou meublée)

Le placement immobilier direct le plus classique est sans doute celui-là : acheter un bien pour le mettre en location, que ce soit vide (location nue) ou meublé.

Concrètement, ici, vous achetez un bien immobilier (appartement, maison, studio…) dans le but de le louer à un tiers pour percevoir un revenu locatif régulier. Ce bien n’est pas votre résidence principale, mais un investissement locatif.

Vous avez ensuite deux options :

• Faire de la location nue. Le logement est loué non meublé, le locataire y installe ses propres meubles.
• Faire de la location meublée. Vous fournissez les meubles essentiels (lit, table, électroménager…) et le logement est prêt à vivre.

Investir dans la pierre de cette façon compte certains atouts :

• Vous possédez un bien immobilier que vous pouvez transmettre, vendre ou garder à la retraite.
• Vous pouvez bénéficier de revenus complémentaires une fois le bien occupé (via les loyers).
• Vous pouvez contracter un crédit immobilier pour financer votre bien (et donc investir une somme importante avec peu d’apports).
• Vous pouvez bénéficier de certaines optimisations fiscales (avec le régime LMNP, par exemple).

Bon à savoir
En revanche, attention ! Avec ce type de placement, vous devez gérer les entrées/sorties, les réparations, les impayés éventuels (à moins de passer par une agence). Le logement peut rester vide entre deux locataires (ce que l’on appelle la vacance locative, qui ne vous rapporte alors rien). Il existe de nombreux risques locatifs (impayés, dégradations du bien, etc.).

Investir dans un parking, un box ou un garage

Si vous n’avez ni l’envie ni les moyens d’investir dans un bien immobilier entier, vous pouvez viser plus petit et acheter :

• un parking ;
• un box ;
• un garage.

Toujours dans l’optique de le louer à un tiers. Là encore, les avantages sont nombreux :

• Vous pouvez investir avec quelques milliers à dizaines de milliers d’euros (dans tous les cas, le ticket d’entrée est souvent beaucoup plus faible qu’avec l’investissement immobilier locatif).
• La gestion de la location est souvent plus simple (pas de chauffage, pas de cuisine, pas de salle de bain à entretenir).
• La réglementation est moins lourde (pas de diagnostics techniques comme pour un logement, par exemple).

Cela étant, les loyers sont plus faibles. Il faut souvent détenir plusieurs lots pour dégager des revenus significatifs. La revente d’un parking peut être moins rapide qu’un logement. Enfin, en cas de revente, vous êtes soumis à la même fiscalité que pour l’immobilier (plus-value imposable si revente avant 22 ans).

Opter pour l’achat en nue-propriété

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Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous achetez la « structure » du bien, mais vous n’en avez pas l’usage pendant une durée déterminée. Vous êtes donc ce que l’on appelle le nu-propriétaire. Le droit d’usage (appelé l’usufruit) est temporairement cédé à un tiers, souvent un bailleur social, pendant 15 à 20 ans.

Autrement dit, vous achetez un bien à prix réduit (la décote peut aller jusqu’à 40 % du prix du bien), vous n’en percevez pas les loyers, mais vous le récupérez en pleine propriété à la fin de la période, sans rien avoir à payer de plus.

Pendant toute la durée du démembrement :

• Vous n’avez aucune charge de gestion.
• Vous ne touchez pas de loyers.
• Vous ne payez pas de taxe foncière, ni d’impôt sur les loyers générés, ni d’impôt sur la fortune immobilière pour le bien concerné.

À l’issue du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans frais ni formalité, et pouvez habiter le bien, le louer pour percevoir des revenus ou le revendre.

Investir dans la pierre via la nue-propriété compte certains avantages :

• Vous achetez à -30 % à -40 % du prix réel du bien, selon la durée de l’usufruit.
• Vous n’avez rien à faire pendant toute la durée du démembrement, notamment en termes de gestion du bien.
• Vous n’avez pas de fiscalité à prévoir.
• À la fin du démembrement, vous récupérez un bien en pleine propriété, sans coût supplémentaire.

Bon à savoir
Toutefois, il existe certaines limites. C’est un investissement de capitalisation, il n’y a pas de rendement immédiat. Vous ne pouvez pas compter sur d’éventuels loyers pour rembourser un potentiel prêt.

Investir dans la pierre de manière indirecte

Acheter des parts de SCPI

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Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui collecte l’argent d’investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier (bureaux, commerces, logements, cliniques, etc.). En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire indirect de ce patrimoine immobilier. La SCPI s’occupe de tout (achat, location, gestion, travaux), et vous reverse une part des loyers perçus, au prorata de votre investissement.

Avec la SCPI :

• Vous n’avez aucune gestion à prévoir, la société s’occupe de tout.
• Vous pouvez bénéficier de revenus réguliers.
• Vous pouvez financer votre investissement par le biais d’un prêt.
• Le risque est réduit, car votre argent est investi dans des dizaines (voire centaines) de biens et locataires.

Notez, néanmoins, que les loyers que vous percevrez seront taxés comme des revenus fonciers (soumis à l’impôt avec en plus 17,2 % de prélèvements sociaux). Par ailleurs, le capital n’est pas garanti, ni les dividendes.

Opter pour le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier permet à des particuliers de financer collectivement des projets immobiliers, souvent portés par des promoteurs ou marchands de biens. Concrètement, vous prêtez de l’argent (ou investissez en capital selon les plateformes) à un porteur de projet pour construire ou rénover un bien, puis le revendre. En échange, vous recevez des intérêts (de 7 % à 10 % brut en moyenne), sur une durée de 12 à 36 mois (parfois plus, selon les projets).

Le crowdfunding immobilier peut vous permettre d’investir dans la pierre de manière indirecte et offre un très bon rendement potentiel. Le placement est également court (30 mois en moyenne) et très accessible (vous pouvez investir à partir de 100 €, parfois moins). Autre avantage, vous ne gérez ni bien, ni locataire, ni travaux.

Mais attention, le risque de perte en capital est réel. Si le promoteur fait faillite ou que le projet échoue, vous pouvez perdre tout ou partie de votre argent. Par ailleurs, il n’existe aucune garantie de rendement. Enfin, il est souvent impossible de retirer votre argent avant la fin du projet.

Investir dans des fonds de private equity

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Souscrire des parts de fonds de private equity immobilier, tels que ceux proposés par Inter Invest, permet aux investisseurs d’accéder indirectement à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers sans les contraintes de la détention en direct (gestion locative, fiscalité, charges, etc.).

Ces fonds, réservés aux investisseurs avertis ou au grand public, investissent au capital de sociétés non cotées spécialisées dans la promotion, la réhabilitation ou l’exploitation d’actifs immobiliers (résidences services, hôtellerie, coliving…).

Cette approche offre plusieurs avantages :

• mutualisation des risques,
• sélection rigoureuse des projets par des équipes expérimentées,
• et objectifs de rendements attractifs.

L’immobilier indirect via le private equity permet ainsi de capter la performance de marchés dynamiques tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée, notamment une exonération d’IFI et une imposition réduite sur les plus-values sous conditions. C’est une solution moderne pour bâtir un patrimoine immobilier sans les tracas habituels.

Souscrire une assurance-vie avec des unités de compte immobilières

Il est possible d’investir dans l’immobilier via un contrat d’assurance-vie (et des unités de compte immobilières). Autrement dit, dans ce cas de figure, vous investissez une partie de votre assurance-vie dans des supports liés à l’immobilier, comme :

• des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ;
• des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) ;
• des SCI (Sociétés Civiles Immobilières), etc.

Cette option présente certains avantages. Vous ne possédez pas un bien immobilier, mais vous êtes exposé à l’immobilier à travers des supports financiers intégrés à votre contrat d’assurance-vie.

Le point fort étant en plus que vous profitez de la fiscalité très avantageuse de l’assurance-vie, avec notamment les abattements qui vous permettent d’être moins imposés à partir de 8 ans. Attention toutefois, l’option peut être moins rentable que la détention directe de parts de SCPI, par exemple. Il faut également faire attention aux frais, qui peuvent être élevés.

Investir dans la pierre : tout ce que vous devez savoir