Fin du Pinel : optez pour la nue-propriété pour le remplacer

C’est officiel. La fin du dispositif Pinel est effective depuis le 31 décembre 2024. À ce jour, aucun produit de remplacement n’a été prévu par le gouvernement. Vous devez maintenant envisager d’autres options. Investir en nue-propriété, par exemple, est une alternative qui vous permettra de ne pas impacter votre fiscalité et d’acquérir des biens premium à moindre coût. Toutes les explications à travers notre article.

Bref rappel : qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel a vu le jour en 2014 afin d’encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs qui achètent un logement neuf pour le mettre en location. La réduction d’impôt offerte est calculée selon le prix d’achat du bien, ses performances et la durée de location.

Le dispositif Pinel se décline en deux versions différentes :

• le dispositif Pinel classique, qui offre des taux de réduction d’impôt dégressifs ;
• le dispositif Pinel +, qui maintient les taux de réduction antérieurs, mais qui impose à l’investisseur d’acquérir un bien dans certains quartiers bien précis et qui affichent un certain niveau de qualité.

Concrètement, pour un investissement en France métropolitaine en 2024, les taux de réduction d’impôt offerts par le dispositif Pinel et Pinel+ étaient les suivants (dans la limite de 300 000 €).

Néanmoins, pour que la réduction d’impôt soit valide, l’investisseur doit respecter certaines conditions :

• investir dans les zones éligibles au dispositif Pinel ;
• choisir un locataire qui respecte les plafonds de ressources en vigueur ;
• respecter les plafonds de loyers ;
• acquérir un bien qui respecte les normes de performances énergétiques (dans le cadre du Pinel+), etc.

Fin du Pinel : que dit la loi ?

Jugé inefficace par la Première ministre Élisabeth Borne, le dispositif Pinel prendra officiellement fin le 31 décembre 2024, dans le cadre de son plan sur le logement. En effet, le dispositif Pinel a été jugé trop coûteux pour les finances publiques. Une première dans l’histoire de la défiscalisation immobilière depuis 1986.

Les investisseurs ne disposent donc plus que de quelques mois pour en profiter. L’occasion de bénéficier d’une réduction d’impôt qui atteindra au maximum 63 000 €.

Notez, en parallèle, que le dispositif Pinel se concentre sur les zones tendues, soit les secteurs où la demande locative est la plus forte. Il s’agit, en ce sens, d’un investissement qui offre une certaine sécurité.

Par ailleurs, étant donné que la loi Pinel impose d’investir dans un bien neuf (ou ancien, mais à rénover entièrement), l’investisseur s’offre la possibilité d’agrandir son patrimoine immobilier avec des biens de qualité.

Suppression de la loi Pinel : par quoi remplacer le dispositif de défiscalisation ?

À ce jour, aucun dispositif n’a été prévu pour remplacer le dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2025. Pour autant, cela ne signifie pas que l’investisseur ne dispose d’aucune alternative.

En l’occurrence, ce dernier peut se tourner vers l’investissement en nue-propriété. Ce système lui permettra d’agrandir son patrimoine, de ne pas impacter sa fiscalité et d’acquérir des biens de qualité à moindre coût.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, l’investisseur acquiert uniquement la nue-propriété du bien. L’usufruit est transmis à un tiers durant une période définie contractuellement pouvant atteindre jusqu’à 20 ans. On parle de période de démembrement.

Concrètement, la pleine propriété du bien est divisée entre deux parties, conférant à chacun des droits et des devoirs bien spécifiques. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien (d’y vivre) ou de le louer et d’en percevoir des loyers. On dit qu’il dispose de l’usus et du fructus.

Le nu-propriétaire, de son côté, dispose des murs, de l’abusus. Durant toute la période de démembrement, il n’a pas la pleine possession de son logement. Ce n’est qu’au terme de la période de démembrement qu’il récupère ce droit (de manière automatique et sans frais).

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En quoi est-ce avantageux d’investir en nue-propriété ?

Investir en nue-propriété présente certains avantages majeurs. D’abord, le prix d’achat du bien est inférieur au prix du marché de l’immobilier. Cette décote varie entre 30 % et 40 % et correspondant aux loyers qu'il aurait perçus s'il en était plein propriétaire. Cette décote est une vraie aubaine et offre la possibilité :

• de maximiser la potentielle plus-value en cas de revente (à ce moment-là, le prix du bien sera bien cohérent avec le marché) ;
• d’acquérir des biens de qualité à moindre coût.

Autre avantage, la fiscalité du nu-propriétaire n’est pas impactée. Tous les impôts applicables au bien démembré sont dus par l’usufruitier :

• l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ;
• la taxe foncière ;
• la taxe d’habitation ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le nu-propriétaire n’a pas non plus à se soucier de la gestion locative du bien démembré ni aux travaux d’entretien à réaliser. Tout cela incombe à l’usufruitier. Enfin, au terme de la période de démembrement, il retrouve un bien correctement entretenu et peut prendre la décision :

• de l’occuper ;
• de le louer et de bénéficier à son tour de revenus locatifs ;
• de le vendre afin de générer un capital (éventuellement additionné d’une plus-value).

Attention, toutefois, comme tout investissement immobilier, la nue-propriété comporte des risques, notamment liés à l’évolution du marché immobilier et à la sélection du bien. Il est important de bien choisir l’emplacement et la qualité du bien. Par ailleurs, durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire n’a pas accès à son logement et ne peut pas en disposer comme il le souhaite.

Nue-propriété vs loi Pinel : quelles différences majeures ?

L’investissement en nue-propriété peut s’avérer une excellente alternative au dispositif Pinel qui prendra fin au 31 décembre 2024. Néanmoins, il est important de souligner que les deux systèmes présentent certaines différences majeures, comme le montre le tableau ci-dessous.

Fin du Pinel : ce qu’il faut retenir