Nue-propriété ou LMNP : avantages et inconvénients des deux dispositifs

Nue-propriété et LMNP sont deux dispositifs qui permettent d’acquérir des biens immobiliers dans un cadre fiscal avantageux. En revanche, les deux solutions présentent certaines différences majeures. L’investissement en nue-propriété, de son côté, permet d’acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien et d’en transférer l’usufruit à un tiers. Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, quant à lui, accorde aux propriétaires qui louent des biens meublés certains avantages fiscaux (régime fiscal au choix, possibilité de récupérer la TVA, etc.). Nue-propriété ou LMNP : que choisir ? L’article suivant vous présente un comparatif des deux options afin que vous puissiez faire un choix.

Nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?

Comment fonctionne la nue-propriété ?

La nue-propriété fonctionne selon le principe de démembrement du droit de propriété en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.

Lorsqu’il réalise un achat en nue-propriété, l’investisseur acquiert uniquement la nue-propriété du bien. L’usufruit du bien est détenu par une autre partie (un bailleur social, un gestionnaire de résidence, etc.) durant une durée déterminée (souvent entre 15 et 20 ans).

L’usufruitier a ensuite le droit d’utiliser le bien ou de percevoir les loyers s’il est mis en location. Il dispose de l’usus et du fructus. Le nu-propriétaire, quant à lui, dispose de l’abusus. Autrement dit, il jouit des murs, mais ne peut pas profiter de son bien durant toute la période de démembrement.

À l’expiration de la période d’usufruit, la nue-propriété et l’usufruit se reconstituent automatiquement pour former la pleine propriété. Le nu-propriétaire obtient alors le plein droit sur son bien, sans payer de frais supplémentaires.

Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

Les avantages de l’investissement en nue-propriété sont nombreux. D’un point de vue fiscal, par exemple, le nu-propriétaire n’est pas impacté par son achat. Toutes les taxes sont à la charge de l’usufruitier durant toute la période de démembrement :

• Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ;
• taxe d’habitation ;
• taxe foncière ;
• impôts sur les revenus locatifs ;
• Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).

De la même manière, l’usufruitier est responsable de l’entretien du bien. Certaines conventions d’usufruit indiquent même que les investisseurs en nue-propriété ne sont pas tenus de réaliser les grosses réparations, comme le prévoient normalement les articles 605 et 606 du Code Civil (murs, poutres, voûtes, etc.). Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère donc un bien en parfait état, qu’il peut :

• utiliser pour y vivre (idéalement sans avoir de loyer à payer et avec un éventuel crédit immobilier pour le bien démembré soldé) ;
• louer afin de bénéficier de revenus complémentaires ;
• vendre pour profiter d’un capital (éventuellement additionné d’une plus-value).

Autre avantage de la nue-propriété, l’opération permet au nu-propriétaire de bénéficier d’une décote sur le prix du bien. Cette dernière varie entre 30 % et 40 % du prix du logement et tend à compenser l’absence de revenus locatifs durant la période de démembrement.

Cette réduction de prix présente deux avantages majeurs. D’abord, l’investisseur peut se tourner vers des biens haut de gamme à moindre coût. Ensuite, il peut espérer maximiser ses gains dans le cas d’une potentielle revente (grâce à la décote obtenue).

Quelles sont les limites de l’investissement en nue-propriété ?

Bien que l’investissement en nue-propriété compte de nombreux atouts, la pratique affiche aussi certaines limites. En premier lieu, le nu-propriétaire ne peut pas profiter de son bien durant toute la période de démembrement.

Étant donné qu’il ne bénéficie pas non plus de revenus locatifs en cas de mise en location du bien démembré, il ne peut pas non plus compter sur de potentiels revenus locatifs pour rembourser son crédit immobilier.

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LMNP : comment fonctionne le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel ?

LMNP : définition

Lorsqu’un propriétaire loue un bien meublé, il peut bénéficier du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Pour ce faire, en revanche, il doit respecter deux conditions :

• les recettes annuelles issues de ce bien représentent un total de moins de 23 000 € par an pour son bien ;
• les recettes annuelles issues du bien loué n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal.

Lorsque le propriétaire bénéficie du statut LMNP, il peut jouir d’une imposition avantageuse et récupérer la TVA dans certains cas.

Quels sont les avantages du statut LMNP

Le LMNP offre deux options de régime fiscal :

• le régime micro-BIC ;
• le régime réel.

Dans le premier cas, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes fiscales. Concrètement, l’investisseur n’est imposé que sur la moitié des revenus locatifs qu’il déclare.

Dans le second cas, il peut déduire ses charges réelles de ses revenus locatifs et ainsi diminuer sa base imposable (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, etc.). Il peut également procéder à l’amortissement de son bien immobilier, ce qui, là encore, peut conduire à une imposition plus faible sur les revenus locatifs.

Notez, en revanche, que l’investisseur est assujetti d’office au régime réel simplifié si ses recettes annuelles sont supérieures à 77 700 € HT.

Enfin, si l’investissement porte sur un bien dans une résidence de services neuve, le propriétaire peut même récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien.

Quels sont les inconvénients du LMNP ?

L’un des premiers inconvénients du statut LMNP est qu’il est obligatoire de louer son bien meublé pour y accéder. Or, pour que le bien soit effectivement catégorisé de meublé, il doit disposer de certains équipements obligatoires :

• literie avec couette et couverture ;
• plaques de cuisson ;
• four ;
• réfrigérateur ;
• vaisselle et ustensiles de cuisine, etc.

De la même manière, le bien doit respecter des critères de confort minimum (surface minimum de 9 m2, hauteur sous plafond de 2,20 mètres).

Nue-propriété ou LMNP : tableau récapitulatif

Voici un tableau récapitulatif des principales différences entre l’investissement en nue-propriété et le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Comment choisir entre nue-propriété ou LMNP ?

Choisir entre nue-propriété et LMNP dépend des objectifs financiers et de la situation fiscale de chaque personne.

Un investisseur qui cherche à réaliser un investissement à long terme, sans besoin immédiat de revenus complémentaire dans le cadre d’une transmission de patrimoine pourrait opter pour la nue-propriété.

À contrario, celui qui préfère obtenir des revenus locatifs réguliers pour compléter ses revenus et réaliser un investissement plus immédiatement rentable pourrait davantage se tourner vers le statut LMNP.

De la même manière, si l’investisseur peut gérer sa propriété et sa mise en location de manière active, il peut envisager le statut LMNP. En revanche, si faire de la gestion locative n’est pas envisageable, il serait plus opportun de se tourner vers la nue-propriété.

En bref, beaucoup de paramètres doivent être pris en compte. C’est pourquoi il est recommandé de consulter un expert fiscal et un conseiller en immobilier avant de prendre une décision.

Nue-propriété ou LMNP : ce qu’il faut retenir