Que se passe-t-il à la fin d’un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est établi pour une durée définie à l’avance. Cette durée est souvent comprise entre 15 et 20 ans. Dès lors, le démembrement prend automatiquement fin. Les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire se réunissent. Ce dernier devient plein propriétaire de son logement sans avoir à agir, et surtout, sans avoir de frais à régler. Découvrez à quel moment intervient la fin d’un démembrement de propriété et ce que cela implique pour l’usufruitier et le nu-propriétaire.

À quel moment intervient la fin d’un démembrement de propriété ?

On dit qu’un bien est démembré lorsque sa pleine propriété est divisée entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Dans ce cas de figure, l’usufruitier profite de l’usus et du fructus. Il peut prendre la décision d’habiter dans le bien démembré ou le louer et en percevoir des loyers. Le nu-propriétaire, de son côté, jouit de l’abusus. Il dispose des murs, mais ne profite pas de son logement.

Dans la grande majorité des cas, ce démembrement de propriété est établi pour une durée définie à l’avance, souvent comprise entre 15 et 20 ans. Passé ce délai, le bien est remembré. Autrement dit, les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire se regroupent. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire de son logement. Cela, de manière automatique et sans frais.

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Fin du démembrement de propriété : quelles conséquences pour l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

À la fin du démembrement, l’usufruitier perd le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus locatifs. Ses obligations financières cessent également (entretien du bien, paiement des impôts, etc.). Enfin, étant donné que l’usufruitier n’a aucun droit sur la valeur du bien immobilier, la fin du démembrement n’implique aucune compensation financière due à l’usufruitier.

Le nu-propriétaire, de son côté, obtient la pleine propriété du bien, acquérant à la fois l’usufruit et la nue-propriété. Il peut désormais l’utiliser, le louer ou le vendre selon ses souhaits.

Les avantages de vivre dans le bien

Le nu-propriétaire, en tant que propriétaire de son bien anciennement démembré, peut prendre la décision de vivre dans son bien.

Cette option lui permettra de réaliser certaines économies de loyer. Elle lui sera d’autant plus profitable s’il a fait concorder la fin de son prêt immobilier avec la date de remembrement de son bien.

Autre avantage, il aura récupéré un bien parfaitement entretenu par l’usufruitier et pourra librement le rénover ou le modifier selon ses goûts et ses besoins.

Les avantages de louer le bien

S’il souhaite bénéficier de revenus complémentaires, le nu-propriétaire peut également prendre la décision de louer son bien. Cette option permet de générer un flux de revenus régulier appréciable, et d’autant plus profitable si le remboursement de propriété coïncidence avec la date de départ à la retraite du nu-propriétaire.

Dans ce cas, en revanche, ce sera au nu-propriétaire de superviser la gestion locative de son bien. Pour rappel, durant la période de démembrement, c’est à l’usufruitier de se charger de la gestion locative du bien démembré s’il choisit de le mettre en location.

En fonction du régime fiscal qu’il aura choisi, il pourra peut-être même bénéficier de déductions fiscales sur ses revenus locatifs. Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), par exemple, lui offre la possibilité de choisir entre :

• régime micro-BIC ;
• régime réel.

Dans le premier cas, le propriétaire profite d’un abattement fiscal de 50 % sur ses revenus locatifs. Concrètement, il n’est imposé que sur la moitié des revenus locatifs qu’il déclare.

Dans le second cas, il peut déduire ses charges de ses revenus locatifs afin de diminuer sa base imposable (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance, etc.).

Les avantages de vendre le bien

Dernière option, le nu-propriétaire peut également vendre son bien, profiter du capital et l’affecter à d’autres projets. Cette solution pourrait même lui permettre de générer une plus-value si la valeur du bien a augmenté au fil du temps.

Notez, par ailleurs, que cette plus-value pourrait être encore décuplée grâce à la décote obtenue à l’achat. Pour rappel, investir en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix du bien. Cette décote varie entre 30 % et 40 %. Elle tend à compenser le fait que le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs durant toute la période de démembrement.

L’achat du bien à un prix inférieur à sa valeur de marché permet potentiellement de réaliser une plus-value plus importante lors de la revente, une fois que l’investisseur devient plein propriétaire. À l’expiration du démembrement, le bien est souvent réévalué à sa valeur de marché complète, qui peut être nettement supérieure au prix d’achat avec décote.

L’imposition à la fin de la période d’usufruit

À la fin de la période d’usufruit, l’usufruitier n’est plus chargé du paiement des différentes taxes. Cette obligation revient au nu-propriétaire, qui doit alors régler :

• l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’il y est assujetti (l’administration fiscale tiendra compte de la valeur du bien en pleine propriété et non pas en nue-propriété pour son calcul) ;
• la taxe d’habitation pour le bien démembré ;
• la taxe foncière ;
• l’éventuelle imposition sur les revenus locatifs ;
• la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), etc.

Enfin, si l’investisseur réalise une plus-value, il pourra également être imposé. Pour rappel, en France, toute plus-value est imposable, sauf s’il s’agit de la résidence principale du vendeur. La plus-value est alors soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Cependant, des exonérations existent. C’est notamment le cas lorsque :

• le bien est détenu depuis plus de 22 ans (ou de 30 ans pour une exonération totale de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux) ;
• le propriétaire touche une pension de vieillesse ou de réversion ;
• le propriétaire vend son bien à un organisme chargé du logement social, etc.

Fin du démembrement de propriété : tout ce que vous devez savoir